東京スター銀行の実現
東京三菱銀行が発売してから地方銀行など他の銀行も同じようなローンを出すようになりました。
短期間の国定金利型や変動金利型ローンのリスクについては今後の金利上昇リスクを内包するローンなのです。
具体的なリスクを知った上で利用するならともかく、契約する人の多くは「将来は金利が変わる (全期間固定金利ではない)」程度の説明しか受けていないのが現状です。
職業柄、住宅ローンの相談を数多く受けていますが金利が上がったときの返済シミュレーションを金融機関から提示されたという人に会ったことがありません。
保証料や金利を優遇する商品・サービスも登場し、民間住宅ローンは多様化の時代になりました。
各行が横並びを廃し個性を打ち出した商品・サービスを出すのはいい意味での競争につながりますから利用者にとっても本来は喜ばしいことです。
利用者にとって本当にいいものと銀行がリスクを利用者に転嫁しているだけのものが混在しているのが現況といえます。
それでも利用者が選別できればいいのですが販売の現場では利用者を守るような中立な情報よりも売りから流される情報量が圧倒的に多いのです。
これから先の数年はさらに住宅ローンが、多様化が激化しますので冷静に商品を選び抜1目を養うことが必要です。
民間のローンに求められること 国は公庫の融資業務が新法人に引き継がれるかどうかは民間住宅ローン次第としています。
公庫ローンが完全廃止になる条件は「長期固定ローンを大量・安定的かつ公平に供給している状況」だけでいいのでしょうか? もちろん必須条件ですが、他にも民間ローンに求められることはあるはずです。
たとえば審査基準の公平性。
公庫ローンの場合職業や勤務先による選別は行われませんが民間は自営業や中小企業勤務者を歓迎しない傾向があります。
貸し倒れリスクを少なくするためには収入面での厳密な審査が行われて当然といえますが大企業に勤めているから貸し倒れは高度障害状態になったとき、生命保険で残りのローンが支払われる)の加入が義務づけられておりもほとんどの商品の場合その保険料は金利に含まれます。
公庫ローンは団信の加入は任意としており、保険料は年1回返済と別に支払います。
このことで「民間は金利の中で保険料を支払ってくれるのに公庫は上乗せする」といった不満の声をより開きますが大きな誤解です。
銀行などは金利に含めていますがちゃんと本来の金利の団信保険料を上乗せしています。
公庫ローンが「団信の加入を任意」としているのは国のローンなので「過去に病気になった人はお断り」といった選別を行わないからです。
「金利に保険料が含まれている」ということは団信に加入できる健康な人にしかお金を貸しませんよということです。
大きな病気を抱えている人がローンを組むべきかどうかといった問題はありますが過去に大病をしても現在は元気に働いている人も大勢います。
民間ローンではこのような人は基本的に排除されます。
この点も考慮したローンが登場することを期待します。
ちなみに、ある銀行から団信なしのローンが発売されていますが、その条件は「ローン残高以上の生命保険に加入していること。
加入しなくてもいいかどうかは銀行の保証会社が決定する」という中途半端。
わかりにくさの点もあわせて論外です。
増大するローン破綻「資産デフレ」「給与デフレ」の状況で利用者は何に気をつければいいのでしょう。
ポイントはいくつかありますが1番大切なのは「借りすぎないこと」です。
公庫の保要式が公庫に代位弁済した件数と金額の推移です。
「代位弁済」とは利用者の返済が6カ月以上滞った場合に、保証協会が利用者に代わってローン残高を公庫に1括返済することをいいます。
保証協会はローンを組むときにお金を払って保証人の代わりになってもらうところで、民間のローンでは保証会社にあたります。
保証会社が1括返済してくれてもち利用者がローンから解放されるわけではありません。
保証協会から1括返済を求められるので多くの場合自己破産となります。
契約時に支払った数十万円の保証料は借金を完全に肩代わりしてくれるものではなく、信用をお金で買っているだけなのです。
話がちょっとそれますが「公務員の方は保証料をいただきません」としている銀行があります。
へ「公務員なら失業して返済が困難なことになることはないだろう」と金融機関が考えているということです。
同じようなケースは大企業の社員向けにもあります。
貸し手から見て「公務員と大企業の社員」は信用リスクが低いので保証料をまけることができるのでしょ 話を元に戻すと代位弁済の数は住宅ローン破綻の数を意味します。
理由は時期によりいろいろですが、公庫の融資枠が増大して無理なローンを組む人が増えたゆとり返済利用者が「ゆとり明け」の返済額を払えなくなった不況による失業者が増大した不景気で収入減となる人が増えたなどがあります。
民間ローンに日を向けると今後金利が速いテンポで上昇すると変動金利型と短期固定金利型の利用者の中で返済困難に陥る人が急増することでしょう。
金利上昇とともに返済額がアップするからです。
ローンの審査には「年収に対する年間返済額の割合が一定以下で」という基準があります。
返済額は金利/返済期間/借入金額の3つの要素で決まりますので「超低金利」を利用すると当面の返済額が少なくなりますが長期固定でない限り返済額は変わります。
低い金利に基づき審査基準日いっぱいに借りていると金利の上昇で返済が困難になる可能性が大きいのです。
たとえば年収400万円の人がローンを組む場合「年収に返済額が五%以内」という審査基準だとします。
金利が、1000万円が借入額の上限ですが借りることができます。
いずれも年間の返済額は約140万円です。
年収400万円の手取りが仮に350万円だとすると手取り年収に対して17%も返済に回ることになります。
これ以上増えて返済できるのでしょうか? 極端な例を挙げましたが借りられる金額の上限が高いのは本当に怖いことなのです。
現在の低金利は返済を順調に続けていける人には大きなメリットですが、収入減や失業に転じ返済が困難になるとほとんど意味を持ちません。
たくさん借りるほど、その金額の重さだけが負担となって残るで 石橋を叩いてからローンを組む。
利用者は慎重に「返せる金額」を見つけ、その範囲内でローンを組まなくてはなりません。
マイホームの取得を考え始めた段階でローンの知識を身につけましょう。
まず年収400万円の私は35年ローンでいくら借りられますか? 2800万円まで借りられる。
3800万円まで借りられる低金利だとたくさん借りられるのか住宅ローンの仕組み等が解説されている単行本を数冊読むことをお勧めします。
次におおまかな資金計画を立ててみて返済に無理がないよう住宅ローンのムック本や雑誌で最新のローン商品の情報を取ります。
有利な商品があればインターネットで詳細な情報を調べて検討します。
最初からインターネットでバラバラな情報にあたるよりも体系的に知識が身につくはずです。
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